Immobilier : Achat en société ou en privé ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ou tout simplement acquérir votre habitation propre ?
Les enjeux et les conséquences fiscales d’un tel choix sont nombreuses. Nous pensons notamment à la taxation des loyers, la déduction des frais engagés pour l’acquisition, l’existence éventuelle d’un avantage de toute nature, la taxation d’une éventuelle plus-value en cas de revente, etc.
De manière générale, la détention d’un patrimoine immobilier en société est fiscalement plus avantageux que la détention par une personne physique, en particulier si l’immeuble est loué et reçoit une affectation professionnelle par le locataire.
Premièrement parce que le taux de l’impôt des sociétés est inférieur à celui de l’impôt des personnes physiques qui lui est progressif par tranche. Or Le régime d’imposition des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physique n’est favorable que lorsque l’immeuble est loué à une personne qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle. Dans les autres cas, la location d’un immeuble sera taxé sur base du loyer réel, ce qui peut avoir pour effet d’augmenter rapidement la progressivité de l’impôt.
Deuxièmement parce que une société peut déduire l’intégralité des charges relatives à l’entretien et à la conservation de l’immeuble alors qu’à l’impôt des personnes physiques la déduction est fixée forfaitairement et limitée au 2/3 du revenu cadastral.
Sont également déductibles des bénéfices imposables de la société ; l’intégralité des intérêts d’emprunt, les frais accessoires relatifs à l’acquisition du bien ainsi que des amortissements sur le bâtiment. Néanmoins, une personne physique, ne peut pas déduire d’amortissements, ni de frais accessoires, elle peut uniquement déduire des intérêts d’emprunt mais cette déduction est limitée aux revenus immobiliers.
Enfin, parce que une société permet plus facilement d’éviter l’imposition de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de l’immeuble (régime de la taxation étalée de la plus-value moyennant remploi, Apport de branche d’activité). Elle permet également de réduire considérablement voir dans certain cas d’éviter les droits d’enregistrements lors du transfert de la propriété du bien.
En conclusion, si l’utilisation d’une société immobilière pour détenir un patrimoine privé offre de nombreuses possibilités de planification fiscale, tant au point de vue de l’impôt sur les revenus que des droits de successions et des droits d’enregistrement elle n’est cependant pas recommandé dans tout les cas de figures. Une situation n’est pas une autre de sorte que le choix de l’une ou l’autre opération doit se faire au cas par cas en tenant compte des objectifs poursuivis par chacun.
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